Spridningen av coronaviruset (covid-19) påverkar oss alla och får konsekvenser för företag inom många olika branscher inte minst inom bygg- och fastighetssektorn. Vi får många frågor om vad som gäller för pågående entreprenader och vilka konsekvenser spridningen av covid-19 kan få.
Mathilda Blom och Daniel Ericsson redogör här för några entreprenad- och hyresrättsliga frågeställningar som kan aktualiseras med anledning av virusutbrottet.
Utvecklingen och spridningen av covid-19 aktualiserar bland annat frågor om hinder och entreprenörens rätt till tidsförlängning, frågor om möjlighet att häva ingångna avtal till följd av att avtalade prestationer inte kan fullföljas samt ersättningsfrågor kopplade därtill. Vad händer exempelvis om byggarbetsplatser tvingas stänga ner eller om tillträde till arbetsområdet måste begränsas till följd av spridningen av covid-19 eller om det inte längre går att få tag på material eller arbetskraft för att färdigställa pågående entreprenadarbeten? I de fall entreprenaden avser lokaler eller bostäder som beställaren har upplåtit till externa hyresgäster aktualiseras frågan om vilka hyresrättsliga konsekvenser ett försenat tillträde för hyresgästen kan innebära.
Om en part inte kan fullgöra sina förpliktelser enligt ett avtal föreligger som utgångspunkt ett avtalsbrott. Ibland inträffar dock oförutsedda händelser som ligger helt utanför avtalsparternas kontroll vilka brukar gå under beteckningen force majeure. Force majeure kan under vissa förutsättningar befria en prestationsskyldig part från en annars gällande resultatförpliktelse om avtalade förpliktelser inte kan fullgöras. I vilken utsträckning en avtalspart kan göra gällande force majeure beror ofta på innehållet i det avtal som reglerar den aktuella avtalsprestationen.
Vi redovisar i det följande några frågor och generella svar som förhoppningsvis kan ge viss vägledning. Svaren baseras på innehållet i de vanligt förekommande standardavtalen på entreprenadområdet respektive de hyresrättsliga reglerna i 12 kap. jordabalken. Det kan finnas bestämmelser i de individuella entreprenad- och hyresavtalen som påverkar svaren i enskilda fall. Vi rekommenderar alltid att frågor av den här karaktären diskuteras med juridisk sakkunnig innan några åtgärder vidtas.
Har en entreprenör rätt till tidsförlängning om virusutbrottet hindrar entreprenören från att framdriva entreprenadarbetena enligt plan?
Ja, det är mycket som talar för det. Entreprenörens rätt till tidsförlängning regleras i AB 04/ABT 06 kap 4 § 3. Rätt till tidsförlängning kan exempelvis uppkomma om myndighetsbeslut medför allmän brist på material eller begränsning av arbetskraft (p. 2), på grund av epidemin som sådan (p. 3) eller på grund av annat av entreprenören ej vållat förhållande, som entreprenören inte bort räkna med och vars menliga inverkan han inte rimligen kunnat undanröja (p. 5). Rätten till tidsförlängning är villkorad av att vissa formella aviseringsskyldigheter fullgörs.
Har en entreprenör rätt till tidsförlängning om beställaren beordrar lockdown av byggarbetsplatsen med hänvisning till virusutbrottet?
Ja, det framgår av AB 04/ABT 06 kap 4 § 3 p. 1 att entreprenören har rätt till tidsförlängning vid hinder som beror på beställaren. Rätten till tidsförlängning är villkorad av att vissa formella aviseringsskyldigheter fullgörs.
Hur beräknas tidsförlängningens omfattning?
Det finns ingen generell beräkningsmodell utan det får avgöras från fall till fall. Det är bara faktisk negativ påverkan av virusutbrottet (eller beordrad nedstängning) som ger rätt till tidsförlängning. Om parterna inte kan enas om tidsförlängningens omfattning är det upp till entreprenören att visa hur omfattande hindret har varit.
Är entreprenören skyldig att arbeta in förlorad tid när hindret är undanröjt?
Det finns en bestämmelse i AB 04/ABT 06 kap. 4 § 6 som innebär att entreprenören under vissa omständigheter är skyldig att vidta forceringsåtgärder på beställarens bekostnad för att undvika eller minska förlängning av kontraktstiden. Rätten att kräva forceringsåtgärder är, liksom skyldigheten att utföra sådana, villkorad av vissa formella regler i den angivna standardavtalsbestämmelsen.
Har entreprenören rätt till ersättning för de merkostnader som uppstår när ett virusutbrott hindrar entreprenören från att framdriva entreprenadarbetena enligt plan?
Hinder på grund av virusutbrott eller myndighetsbeslut ger inte rätt till ersättning för så kallade hinderkostnader. Det finns emellertid en bestämmelse i AB 04/ABT 06 kap. 5 § 4 som ger entreprenören rätt till ersättning för hinderkostnader om hindret beror på beställaren eller förhållande på beställarens sida. Om arbetsplatsen stängs ner på order av beställaren kan en sådan situation föreligga. Utgångspunkten är då att entreprenören har rätt till full hinderersättning men om beställaren kan visa att han inte skäligen kunnat räkna med hindret och inte skäligen kunnat undvika eller övervinna följderna av det, ska kostnaderna delas lika mellan beställaren och entreprenören.
Kan det uppstå en rätt att avbeställa eller häva ett entreprenadavtal med hänvisning till spridningen av covid-19?
Beställaren har alltid rätt att avbeställa sådana delar av entreprenaden som inte är utförda. Ersättningsreglerna vid avbeställning innebär lite förenklat att beställaren ska betala ersättning för utförd del av entreprenaden samt kompensation till entreprenören för utebliven vinst på den del av avtalet som avbeställs.
Det kan inte uteslutas att hävningsrätt kan uppkomma för både entreprenören och beställaren i ett senare skede exempelvis om virusutbrottet blir så långvarigt och allvarligt att arbetena måste avbrytas under så lång tid att förutsättningarna för kontraktets fullgörande väsentligt rubbas. För de allra flesta entreprenader är det alldeles för tidigt att spekulera om en sådan situation i nuläget. Hävningsbestämmelserna återfinns i AB 04/ABT 06 kap. 8 §§ 1 och 2. Regler om värdering till underlag för ersättningsberäkning vid hävning återfinns i AB 04/ABT 06 kap 8 § 5.
Har en hyresvärd rätt att senarelägga tillträdet för ett hyresavtal som tecknats innan hyresobjektet är färdigställt om byggnadsarbetena fördröjs till följd av spridningen av covid-19?
Eventuella förseningar i entreprenader till följd av spridningen av covid-19 kan i förlängningen även få hyresrättsliga konsekvenser om förseningarna påverkar avtalade tillträdestidpunkter etc.
Det finns inga bestämmelser om force majeure i 12 kap. jordabalken. Hyresvärdens rätt att senarelägga tillträdet avgörs istället i de flesta fall av vad som avtalats i det individuella hyresavtalet. Hyresavtal för nyproducerade lokaler/bostäder innehåller ofta en möjlighet för hyresvärden att skjuta på den avtalade tillträdesdagen förutsatta att meddelande lämnas i god tid före tillträdet. Det är inte heller ovanligt att hyresavtal innehåller bestämmelser om force majeure.
Vilka rättigheter har hyresgästen vid en försening om hyresvärden inte har rätt att skjuta på tillträdet enligt hyresavtalet?
I 12 kap 13 § jordabalken, med hänvisning till 11 §, finns bestämmelser som innebär att ett hyresavtal som avser en lokal/bostadslägenhet som inte färdigställts när avtalet ingicks och ej är färdigställd när tillträde ska ske kan sägas upp av hyresgästen om bristen är av väsentlig betydelse för hyresgästen. Hyresgästen kan även ha rätt till skadestånd, se vidare nedan.
Det finns inte särskilt mycket domstolspraxis att stödja sig på vid bedömningen av enskilda fall. I ett rättsfall från Svea hovrätt (mål T 11730-15 från den 13 oktober 2016) kom hovrätten fram till att en försening på ca tre månader inte var av sådan väsentlig betydelse att hyresgästen hade rätt att säga upp avtalet. Det rörde sig om ett hyresavtal med en tioårig hyrestid och omfattande hyresgästanpassningar. Hyresgästen hade även möjlighet att sitta kvar i sin gamla lokal fram till det försenade tillträdet. Vid bedömningen av om förseningen utgjorde en brist av väsentlig betydelse för hyresgästen lade hovrätten stor vikt vid vilket syfte hyresgästen hade med hyresavtalet och hur beroende hyresgästen var av att lokalen skulle vara färdigställd exakt på avtalad tid. Vidare anges i domskälen att vad hyresvärden borde ha insett om hyresgästens behov av tillträde vid en viss tidpunkt har betydelse.
Även om förseningen inte leder till uppsägningsrätt kan hyresgästen ha rätt till skadestånd. Om hyresgästen begär skadestånd är det upp till hyresgästen att bevisa att det föreligger ett samband mellan förseningen och den skada som hyresgästen anser sig drabbad av. Om hyresgästen kan bevisa ett sådant samband kan hyresvärden ändå undgå ersättningsskyldighet om hyresvärden kan visa att förseningen inte beror på hyresvärdens försumlighet. Om förseningen beror på ett omfattande virusutbrott bör det finnas goda möjligheter för hyresvärden att visa att förseningen inte beror på försumlighet men det är viktigt att hålla i minnet att det är hyresvärdens ansvar att bevisa att det förhåller sig på det viset.
Hyresgästen är som utgångspunkt berättigad till hyresnedsättning under den tid som förseningen varar.
Avslutning
Som framgår ovan aktualiserar spridningen av covid-19 en rad komplexa juridiska frågeställningar. Hur avtal är formulerade i kombination med omständigheterna i det enskilda fallet är avgörande för vilka rättsliga konsekvenser den pågående spridningen av covid-19 kan komma att få. Även myndighetsbeslut och andra direktiv påverkar situationen. Det är därför viktigt att ha koll på ingångna avtal och att följa utvecklingen under de närmaste veckorna.
Har du frågor eller funderingar på hur spridningen av covid-19 kan påverka dig och ditt företag hör gärna av dig till oss eller någon av våra kollegor på WERKS.
Mathilda Blom
Mobil: +46 (0)733-774120
Direkt: +46 (0)10-20 222 20
Mathilda.blom@werks.se
Daniel Ericsson
Mobil: +46 (0)733-774158
Direkt: +46 (0)10-20 222 58
daniel.ericsson@werks.se
